当前位置:首  页 > 新闻中心

楼市新政之下,商业地产迎来发展新契机

 楼市新政之下,商业地产迎来发展新契机房地产门户-搜房网 2010-06-10
在“新国十条”政策影响下,住宅市场成交量5月呈现大幅回落,随着各地的细则相继出台,成交萎缩或成为持续状态,而热点城市的商业地产近来成为楼市调控新政的受益者。根据数据显示,从4月份起国内房地产资金流向出现“转舵”,主要进入商业、写字楼市场。
楼市新政之下,商业地产迎来发展新契机
此前,一些热点城市住宅价格贵过写字楼,少数住宅项目甚至贵过商业物业的“商住倒挂”现象已不鲜见。商业地产是否能够接过住宅市场高回报的投资接力棒受到各方人士的密切关注。
资本如同流动的水,总在寻觅价值洼地。很多投资者注意到,目前商业地产尚处于2008年金融危机影响下从低谷逐渐复苏的阶段,与住宅相比,商铺和写字楼的售价和租金仍处于较低水平。眼下无论是国务院的政策还是地方上针对楼市的调控实施细则,主要针对住宅市场出台了诸多限制条款,而没涉及商业地产。与投资者相呼应的是,目前不少银行也将贷款业务有意识地由住转商。
在新的政策环境下,从首付、利率、回报率等方面看,目前投资商业地产明显优于住宅市场。同时,我国经济已重回增长轨道,就业环境也在好转,商业地产向上增长的外部环境已经具备。
政策也在影响着开发商的动作。最近,包括万科、龙湖、远洋等在内的开发商均在加大对商业地产的投入。已有消息,今年万科在深圳将建5家酒店,龙湖将计划在5至7年内将土地储备中的投资性商业物业大幅提升。据亚豪机构数据显示,北京市6月计划开盘项目总数在减少,约有32个,而计划入市的商住楼项目多达9个,商住楼明显加快了入市的步伐,在抢跑政策的“真空期”。
巨额民间资金短时内、甚至割肉涌入商业地产,大量做住宅的开发商也在改住为商,反映出投资者在抢政策的“空白”时点。
入市量增加宜长线投资
据不完全统计,近期,重庆楼市有20余商业地产项目在售或即将上市销售,随着商业地产入市量的急剧增加,市民也加强了对商业地产的关注。专家提醒:作为重庆的商业地产,长期向好,稳中上升,仍处价格洼地。随着重庆城市转型及提升,长远与宏观来看,必将有巨大潜力。而投资分为长线和短线,三年以上为长线,三年以内为短线。关注商业地产市场的投资者,在目前市场政策不明朗的情况下,应做长线投资。
商业地产是民生工程或成二三线城市助推器
住宅市场在冰冻期挣扎
自我国实施房地产市场化以来,商品住宅的价格,在20年间犹如坐上直升机,一涨不可收拾,泡沫成分增多。牛刀指出,房地产泡沫有两大有利推手:一是地方政府的炒地,导致地王频出;二是投机者炒房,导致房价虚高。从某一层面来说,炒地行为的盛行,与各地方政府在高额负债下需要稳定的土地收入来维持财政运转有极大关系。
据中金公司的研究报告显示,2009年各地方政府净新增负债约3万亿元,预计2011年底将达到10万亿元。不少地方政府的负债额将远远超过本级财政收入,存在巨大的风险。所以它们不约而同地选择了通过转让土地,获取丰厚的回报。
复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三教授表示,引起房地产持续上涨的众多原因里面,除了人口红利和城市化外,还有“地方财政”和“土地财政”。
当前,在被称为“有史以来最严厉的房地产调控政策”面前,房产市场的商品住宅成交量迅速下降,无论是住宅开发,还是土地财政,更或是开发商的拿地热情,都进入新的“冰冻期”。
商业地产迎来翻身的机会
不正常就需要调控,甚至是打压。这需要调整中国经济发展的结构、扩宽闲散资金的投资渠道、调整房地产市场产品的供应结构,遏制非理性的商品住宅投机行为。在此背景下,商业地产发展迎来好时机。
基于商业地产项目的投资品性质和长期的经营效益,朱连庆认为,目前各大城市的商、住项目价格倒挂不是正常的现象。他说:对商业地产本身发展,有很强刚性的需求在支撑,一个是城市化的发展,二是旧城的改造,还有人们生活的提高以及商业业态的不断翻新。
中国购物中心产业资讯中心主任郭增利先生也认为,现在的时机也非常适合商业地产项目的发力,因为目前各地城市土地拍卖中的商业用地出现流拍现象,而国内做得比较成功的几个商业地产巨头恰恰反周期而操作,低价去储备土地进行运作。这个趋势值得关注。
二三线城市拉动内需靠什么
郭增利在研讨中表示,商业地产是衡量一个地方发展水平的重要标准,另一方面,商业地产也是一项民生工程,关乎老百姓的切身利益,“一个城市的商业繁荣起来的时候,会成为大家日常生活当中离不开的部分”。
他以美国为例指出,“美国商业地产带动就业的贡献非常惊人,那边购物中心的就业人口到前年的数字超过一半。”
南京市商务局消费品流通处处长李绍明先生介绍说,在南京每年有100万平方米的商业设施投入营运,还有100多万平方米的商业新建,项目对当地经济的带动效应明显。“以16万方的水游城为例,满足了南京城南地区的消费,提升城南的生活品质同时,也带来了7000万元税收、以及大量工作机会,其独特的造型也成为南京城市新地标,形成了多赢的局面。”
关于商业地产的发展趋势,谢百三、朱连庆等人士有比较一致的看法:商业地产不会死守大城市,应向二三线城市发展。“商业房地产在中小城市前途非常广阔,商业地产适时的进入反过来对中小城市的发展也会有一个很大的推动”。
专家认为,特别是在当前倡导经济结构转型、大力发展现代服务业的今天,时间型“shopping park”的商业地产模式可提供更舒适的购物环境,对提高二三线城市居民消费水平、增加就业和提供税收,都有积极的作用。
据了解,成功开发了南京水游城的鹏欣地产,已经启动全国性扩张战略,拟将水游城这一商业地产推向包括武汉、盘锦等在内的众多国内二三线城市。
Copyright © www.600683.com 京投发展股份有限公司 版权所有 浙ICP备05002014号  技术支持:福州中诚网