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京投银泰复制港铁模式

京投银泰复制港铁模式
                                                                                   201004月26日10:47 来源:证券市场周刊
 
  2015年北京市铁路运营里程将达到目前总规模的2.5倍,京投银泰的“轨道+物业”模式或可分享轨道延展带来的价值。
  京投银泰为国内首个以轨道物业作为主营方向的地产公司,这种“轨道+物业”模式在香港已有成功的先例。京投银泰能否步其后尘,充分分享北京市轨道延展带来的价值,关键在于未来的招拍挂中能否持续以低于市场价的价格优先获取轨道物业。
  借鉴港铁模式
  香港地铁在其诞生的前12年内和世界上绝大多数的地铁系统一样,需要政府输血来维持运营。后来香港地铁(00066.HK)(下称“港铁”)改制上市,港府持股比例下降到 77%,并创造性地采用了地铁建设和周边土地捆绑开发的模式:即通过土地开发筹措了部分地铁建设资金,又将港铁捆绑进地产的商业价值之中,从而成就了世界上效率最高、最准时、最赚钱的地铁系统。
  每新建一条地铁线路,港铁都充分评估其地面商业开发价值,与港府签订项目协议,政府提供土地,港铁作出整体规划并完成拆迁,负责地铁的修建,再进一步完成细化到楼座的详细规划,之后将土地按楼座卖给大开发商或者自己择优兴建大型的住宅及商用物业。其后,管理已落成铁路以及物业,就成为港铁的滚滚财源。
  京投银泰的模式与港铁的“轨道+物业”大同小异,可概括为大股东“轨道+一级开发”——大股东的角色与港铁更为接近,上市公司配合大股东做“二级开发”,主要区别在于上市公司拿地需要经过招拍挂,因而拿地价格成为上市公司盈利的关键。
  大股东京投公司于2003年11月在北京市地铁集团的基础上改组而成,负责北京市轨道交通投融资及线网投融资及管理,而且仅在五、六年间京投就从百亿资产发展到千亿资产,业务已经延伸到轨道交通沿线土地一级、二级开发、高速铁路投资、城中村改造和信息基础设施等相关领域。
  上市公司为大股东唯一的二级开发平台,不参与轨道运营,土地出让方式为招拍挂,港铁是协议出让。但京投银泰的优势在于可以和大股东紧密合作,斩获低于市场价格的轨道物业,且地铁和物业同步规划、设计、建设和开通,令土地价值和地铁运营能力实现最大化。
  近年来,地铁联合开发商进行轨道物业开发的模式逐渐成为主流,由于分别经营显示出劣势。比如,广州在对地铁 1 号线周边土地进行开发时,采取的是由开发商单独负责的模式,与其他的土地出让方式无异,由于地铁和物业无法做到同步规划、设计、建设和开通,造成了资源的浪费。 2000年起,广州市开始探索新的模式,由地铁方面开发地铁物业。事实证明,由于地铁公司没有房地产开发经验,物业品质较差,销售价格和进度均不理想,后期管理也较为混乱。
  京投银泰作为专业的二级开发商,既能和大股东步调一致,又弥补了其二级开发经验不足的缺点。
  土地成本低廉
  京投银泰目前拥有8个开发中的项目和土地储备,未结算建筑面积187万平米,分布在北京、宁波、杭州、长沙、奉化、慈溪等城市,项目类型以住宅为主,附带两个酒店及部分商业综合楼。 此外公司还拥有4.6万平米租赁中的持有型物业,以及海通证券宁波银行交通银行金融机构股权。(601328,股吧)(002142,股吧)(600837,股吧)
  据《证券市场周刊》测算,8个项目的平均楼面地价为1509元/平米。由于2009年度公司房地产销售面积76174.26平米,销售金额111729.00万元,销售均价14668元/平米,比2009年结算均价12596元/平米上涨16%,土地成本仅占总售价的10%。
  这8个项目在2010-2012年进入结算期,低廉的土地成本将继续增厚利润。特别是2009年4月由京投公司置入的宁波东钱湖项目,是宁波市高档城市别墅生活区,紧邻绕城高速和机场。该项目容积率为0.35,将从2010年开始销售, 2011年开始结算。目前周边的华润卡纳湖谷(容积率0.41)平均单价在3万元左右,雅戈尔香颂湾(容积率0.65)目前的二手房单价在 2.8万元/平米左右。兴业证券预计东钱湖别墅的售价在35000元/平米左右。而土地成本仅为1200元/平米。 (600177,股吧)•
  关注未来招拍挂
  京投银泰的现有项目获取成本很低,不过更值得关注的是未来通过大股东获得的轨道物业资产。
  据统计,大股东目前负责的一级开发项目建筑面积合计约515万平米,对应物业售价基本在1.5万—3万元/平米。其中在未来的1年至1年半,有4个轨道上盖物业项目约100万平米将进入招拍挂流程,包括8号线平西王府上盖,6号线5路车辆上盖,9号线沿线郭公庄项目、六里桥上盖。这些项目基本都在四环附近,周边物业目前售价在1.5万-3万元/平米。
  相比普通物业,轨道物业的增值空间更让人期待。比如北三环的太阳星城项目2006年均价仅为6000元/平米,2008年7月10号线开通,在项目附近设立太阳宫地铁站,房价开始飙升,2009年末已超过30000元/平米。上涨幅度远高于三环平均涨幅。
  而且,京投银泰作为大股东房地产二级开发业务的唯一平台,优势不仅在于获得大股东的轨道物业,更重要的是以低于市场价的价格获得。
  因为公司定位主营的轨道交通沿线站点地产项目,是目前所有一线城市地产开发的热门领域,众多大型开发商均不惜成本物色获取,极大地增加了竞争难度。而且从最近的地价走势看,很多此类项目的楼面地价甚至超过周边售价,出现了面粉比面包贵的现象。导致项目的盈利只能建立在地铁开通后物业价格出现大幅上涨的基础上。如果遭遇市场波动或地铁未如期开通等情况,即可能造成重大损失。因为合理的拿地成本是项目盈利的关键。
  京投银泰管理层在2009年年报中提出,要充分挖掘、发挥大股东京投公司对轨道交通的影响力和控制力,与政府部门积极沟通,在获取土地过程中“设置必要的前提条件以降低投资风险”。
  由于上市公司只能通过招拍挂才能拿到土地二级开发业务,京投银泰在拿地方面的角色更像是中天城投(000540.SZ)等一级开发商,在土地信息、规划设计和成本控制等方面具有优势,政府甚至会在拍卖时设定倾斜公司的限制条件。(000540,股吧)
  另外,由于轨道上盖物业具有非常高的技术要求,在无缝对接、无障碍通道、减震、防噪音等方面都有较高的技术标准,轨道上盖物业在开发和运营过程中更加需要和地铁方面的紧密合作,以利于缩短开发周期、降低开发成本。因而,京投银泰在轨道交通站点及站点附近拿地占优势,但在轨道交通沿线拿地时,相比其他龙头公司优势并不明显。
  之前京投银泰曾经有过低价拿地的先例,2009年大股东京投注入的大红门项目,在南三环与南四环之间,临近地铁4 号线马家堡西路站与地铁11 号线的马家堡东路站。根据非公开发行的方案,位于大红门的项目总地上建筑面积不大于15.4万平方米,按照7.5亿元的土地交价款,每平方米的楼板价不到5000元。而据业内人士透露,当时楼板价至少在6500元/平方米以上。目前住宅部分已经基本售罄,销售均价2万出头,大红门商圈二手房均价亦在20000元/平米左右。
  因此,公司低价获取上述2-3个项目的概率较大,且很可能成为股价飙升的催化剂,投资者可登陆北京国土局网站,关注这4幅地块招拍挂的时间点,提前逢低抄底。
  截至目前北京市地铁运营里程228公里,据北京市发改委计划,预计年内7号线、14号线的开通,里程破300公里,2015年里程达到561公里,为现在总规模的2.5倍。由于大股东京投全权负责地铁建设,在这过程中,京投银泰或可充分分享轨道延展带来的价值。
  2009年末,京投银泰资产负债率为69.27%,剔除预收款项后的核心资产负债率为 48.69%。上市公司已获得大股东30 亿元的授信总额,且可以循环使用;并与中国银行北京分行签订了《全面战略合作协议》,获得各类授信和融资金额共计200亿元。(601988,股吧)
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